Koppel droom en realiteit

Vijf praktische principes:

Succesvolle voorbeelden bij "Koppel droom en realiteit":

Toepasbaar gereedschap:

MRE-benadering
MilieuMaximalisatieMethode
Duurzaam ontwerpen en Duurzaamheidslabels.

Over de verbinding van procesfasen: initiatief, haalbaarheid, realisatie en beheer

Het derde principe roept op om droom en realiteit aan elkaar te koppelen, door de verschillende procesfasen van gebiedsontwikkeling continue met elkaar te verbinden. Met dit principe worden planontwikkeling enerzijds en uitvoering en beheer anderzijds in een wederkerige relatie geplaatst. Een duurzame gebiedsontwikkeling legt vanaf het eerste initiatief de verbinding met het huidig en toekomstig gebruik. Het zijn namelijk de gebruikers die het werkelijke kwaliteitsoordeel over het gebied uitspreken. Dat impliceert een voorname rol voor gebruikers in een vraaggericht gebiedsproces. De verkenningsfase is breed en open en gebruikers, visionairs en uitvoerders zitten van begin tot eind samen aan tafel. Tijdens het proces worden hoge ambities vertaald in haalbare en betaalbare oplossingen met ruimtelijke kwaliteit. Het biedt oplossingen die een toegevoegde waarde hebben voor people, planet én profit.

Introductie

Neiging tot stapelen van ambities
In de huidige praktijk wordt duurzaamheid nog te vaak gezocht in specialisatie op één onderdeel (bijvoorbeeld energie) of in extreem hoge ambities. De kans is dan groot dat projecten ten onder gaan aan gestapelde of torenhoge ambities, omdat de kloof tussen ambitie en uitvoering onoverbrugbaar blijkt. In sommige gevallen wordt de kloof wel overbrugd, maar dat gaat dan ten koste van andere aspecten. Zo worden hoge kosten waar geen opbrengsten tegenover staan, overbrugd met subsidies. De planet is dan de winnaar ten koste van de profit. Een andere weg om de kloof te overbruggen is het terugschroeven van ambities, het opknippen van projecten in haalbare onderdelen en temporiseren of afblazen van andere delen. Friso de Zeeuw (2010) zegt het zo: ‘Je ziet in het domein van de duurzaamheid vaak dat er een orgie van ambities is en vervolgens stokt het. Een stapeling van ambities is killing voor gebiedsontwikkeling. […] Het blijkt lastig als het om duurzaamheid gaat om de koppeling te leggen van ideeën en ambities naar het daadwerkelijk waarmaken. Daar zit een belangrijke opgave om dat meer werkbaar te maken.’

Gebruik en beheer moeten norm stellen
Gebieden moeten lang mee gaan. De focus in gebiedsontwikkeling hoort daarom sterk te liggen op hoe het gebied in de tijd kan functioneren en zich kan aanpassen aan veranderende omstandigheden en behoeften. Dat vraagt creativiteit in het denken over de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden en het toekomstig gebruik van het gebied. Gebruik en beheer moeten in een duurzame ontwikkeling de norm stellen voor het ontwerp. Die noodzaak is bij een toenemend accent op herstructurering en een betere benutting van de bestaande voorraad nog sterker. Kwaliteiten als toekomstbestendigheid, identiteit, herkenbaarheid en mentaal eigenaarschap zijn van grote betekenis. Een langdurige verbondenheid met een gebied is een basisvoorwaarde om zorgvuldig met een gebied om te gaan (rentmeesterschap). Het zorgt er bovendien voor dat toekomstige gebruikers het gebied kunnen waarderen. Niet het bestuur, de politiek of de ontwikkelaar spreekt het kwaliteitsoordeel uit, maar de huidige en toekomstige gebruikers (Dauvellier e.a. , 2008).

Continue verbinding tussen de fasen
Het gebiedsontwikkelingsproces bestaat uit vier hoofdfasen zoals weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur Fasen in gebiedsontwikkeling (bron: Ministerie van VROM, 2009)

Initiatieffase
deze fase verkent of een gebiedsontwikkeling is gewenst en wat daarbij globaal de mogelijkheden zijn;

Haalbaarheidsfase
deze kent drie onderdelen met eigen deelresultaten:

de definitiefase met als product het publieke programma van eisen;
de ontwerpfase met als product het ontwerp dat past binnen het programma van eisen;
de voorbereidingsfase met als product het realisatieplan als uitwerking van het ontwerp.

Kenmerkend in de haalbaarheidsfase is, dat er vaak simultaan ‘gerekend en getekend’ wordt in een iteratief, zichzelf herhalend proces;

Realisatiefase
bij aanvang van deze fase is duidelijk wie wat en wanneer gaat doen. Het toedelen van verantwoordelijkheden, het organiseren van het (risico)management en een gestroomlijnde uitvoeringsorganisatie zijn van groot belang;

Beheer
in deze fase is de gebiedsontwikkeling afgerond. Het komt nu aan op beheer en onderhoud, tot het moment dat ingrijpende ontwikkelingen nieuwe planvorming noodzakelijk maken. In deze fase zijn de verschillende projecten binnen de gebiedsontwikkeling overgedragen aan de eigenaren. De openbare ruimte is overgedragen aan de gemeente.

De kunst van duurzame gebiedsontwikkeling is de verschillende fasen uit het planproces permanent met elkaar te verbinden: van visievorming tot en met het beheer en gebruik (Dauvellier e.a., 2008). Zelfs in de initiatieffase van de gebiedsontwikkeling is de vraag geagendeerd welke kwaliteit in het gebied mogelijk is om (toekomstige) gebruikers zich thuis te laten voelen. De permanente verbinding tussen ambities, uitvoering en gebruik en beheer van een gebied betekent dat het proces een cyclisch verloop kent (zie kader ‘Rondjes lopen’).

Rondjes lopen[1] .
De beschrijving van het planvormingsproces in verschillende fasen kan de indruk wekken dat het proces lineair verloopt. Zeker in een duurzame gebiedsontwikkeling is dit echter niet het geval. Juist omdat gebruik en beheer zo belangrijk zijn, spelen zij al een rol in de beginfase. Een proces van duurzame gebiedsontwikkeling kenmerkt zich doordat in elke fase diverse ‘rondjes’ worden gelopen (zie figuur 8 a t/m d), om te ontdekken of en hoe het beoogde resultaat is te bereiken. De initiatieffase (streven) verkent globaal wat er in een gebied mogelijk is. Private partijen doen dit vanuit een commerciële optiek, publieke partijen vanuit de vraag of er een kwaliteit is te realiseren die past in beleidsvisies en coalitieprogramma’s/-akkoorden en maatschappelijke organisaties vanuit hun doelstellingen. Bewoners kijken naar kansen en bedreigingen voor hun toekomstig woongenot en ondernemers in het gebied nemen het perspectief van hun toekomstige bedrijfsvoering (werk en inkomsten) als uitgangspunt.

cyclisch planproces cyclisch planproces herhaling

Figuur a het planproces Figuur b herhaling van fasen in het planproces

Vooral de haalbaarheidsfase (plannen) kent een sterk cyclisch karakter van ‘trial and error’, gericht op een optimaal evenwicht tussen enerzijds de gebiedsambities uit het programma van eisen en anderzijds de sluitende businesscase en een haalbaar realisatieplan. Het is niet voor niets dat de haalbaarheidsfase in de praktijk een onderscheid kent in een definitiefase die uiteindelijk leidt tot een programma van eisen, een voorlopig ontwerp, een definitief ontwerp met een sluitende businesscase en een realisatieplan.

planproces nader uitgesplitst planproces rondjes lopen

Figuur c het planproces nader uitgesplitst Figuur d rondjes lopen

Steeds is sprake van vooruitkijken en terugkoppelen: partijen blijven rondjes lopen. De haalbaarheidsfase kijkt vooruit of een sluitende businesscase is te maken, wat voor kansen en problemen realisatie op kan leveren en vooral wat de betekenis van het ontwerp is in de gebruik- en beheerfase. Gaat het gebied er daadwerkelijk in kwaliteit op vooruit, waar zitten nog vraagtekens, wat betekent dit voor kosten van beheer, bij wie komen die terecht, welke ontwikkelingsmogelijkheden blijven open, et cetera? Antwoorden op deze vragen en vele andere vragen vormen input voor aanpassing en detaillering van het ontwerp. Soms lijkt het onmogelijk om aan de randvoorwaarden uit het programma van eisen te voldoen. Dit kan leiden tot een creatieve zoektocht naar andere oplossingen of tot bijstelling van het programma.

De grootste barrière die het proces moet slechten, zit in het begin van de haalbaarheidsfase. In de definitiefase, het eerste deel van de haalbaarheidsfase, vormt het programma van eisen het omslagpunt tussen ‘streven naar’ en ‘komen tot’. Het (publieke) programma van eisen markeert dit punt. De barrière bestaat uit de genoemde stapeling van (sectorale) ambities. De kosten lopen op met de hoogte van de ambities, terwijl de opbrengsten geen gelijke tred houden, onzeker zijn en/of ver weg liggen in de tijd. De stapeling van ambities voor duurzaamheid in het publieke programma van eisen leidt tot ‘vastlopers’ in de ontwerpfase. Het gevolg: het ‘streven naar duurzaamheid’ blijkt niet om te zetten in het ‘komen tot duurzame oplossingen’. Het terugschroeven van ambities, opknippen van projecten (klein beginnen) in wel haalbare onderdelen en temporiseren of afblazen van andere delen kan een strategie zijn, die een gebiedsontwikkeling een slag verder helpt.

Er zijn twee belangrijke voorwaarden om de verbinding tussen ambities en duurzame oplossingen goed voor elkaar te krijgen. Allereerst, overeenkomstig het advies van de Commissie Elverding (2008): voldoende tijd nemen in de verkenningsfase om het gebied, de belangen, de actoren, de kansen en de problemen goed te leren kennen en een breed scala van oplossingsrichtingen uit te proberen[2]. Ten tweede: zorg ervoor dat gedurende het gehele proces minimaal de gebruikers (en beheerder), de visionair en de uitvoerder, of met andere woorden consumenten, denkers en doeners, aan tafel zitten. Juist vanuit hun verschillende perspectieven kan in samenwerking vernieuwing ontstaan, die tot duurzame oplossingen leidt (Hekkert en Ossebaard, 2010).

Hoge ambities in de verkenningsfase, realistische ambities in de vervolgfase
De verkenningsfase is voor een deel de ‘speeltuin’ van gebiedsontwikkeling. Een speeltuin waarin de verschillende partijen samen optrekken en elkaar uitdagen om uit ieders ‘comfortzone’ te komen en de verbinding naar de ander te leggen. De kansen voor een fusie van belangen (principe één van duurzame gebiedsontwikkeling) worden in deze fase al opgezocht. Zo wordt optimaal van elkaars expertise en middelen geprofiteerd. Bewoners en gebruikers beschikken over gebiedskennis en hebben zicht op de belangen die in het gebied aanwezig zijn. De overheid heeft expertise in huis op het gebied van beleid, politiek, organisatie, actoren, wet- en regelgeving en gebiedskennis. Marktpartijen weten veel van conceptontwikkeling, planvorming, functiemenging, markt, kosten, risicomanagement, techniek, financiering, projectmanagement en processturing. In deze fase is er ruimte om nieuwe impulsen en creatieve oplossingen te verkennen en mag het ambitieniveau op veel thema’s hoog zijn als input voor ontwerpverkenningen. Wat is de identiteit van het gebied, wat kan er in het gebied, welke combinatie van ambities is mogelijk, wat vraagt de markt, et cetera. Daar hoort een verkenning bij van de financiële mogelijkheden en de procedurele en juridische vereisten. Die verkenningen resulteren in realistische ambities voor een publiek programma van eisen (zie kader), dat dient als startpunt voor de ontwerpfase. De uitdaging is om die ambities vast te houden tot en met de gebruiksfase.

Publiek programma van eisen
De looptijd en complexiteit van gebiedsontwikkelingen zorgen ervoor dat het verstandig is om aan het eind van de verkenningsfase niet meer vast te leggen dan hetgeen het publieke belang vergt. Niets minder, maar vooral ook niets meer. Gebaseerd op Aarts en De Zeeuw (2010) gaat het daarbij om:

-       een globaal functioneel programma;
-       de aansluiting op de omgeving (infrastructuur, water, stedenbouw);
-       kwaliteitseisen voor de openbare ruimte;
-       een financieel kader en afspraken over de toedeling en omgang met risico’s;
-       de procesaanpak (inclusief proceduremanagement, bijvoorbeeld de milieueffectrapportage);
-       een schetsontwerp en een beschrijving van bijzondere gebiedsgebonden elementen;
-       kwaliteitsdoelstellingen voor duurzaamheidsthema’s die een publiek belang dienen (bijvoorbeeld water, bodem, veiligheid en lucht).

Breed verkennen
Een brede verkennings- of initiatieffase is een stevige basis voor een vlot verloop van het verdere traject. Deze is gewenst voor het identificeren, verbinden en delen van gebiedskwaliteiten, om zo identiteit te kunnen creëren. Een brede verkenning helpt daarnaast voor het verbinden van belangen, termijnen en schalen. We werken deze aspecten kort uit.

Verbinden van kwaliteiten
Om zaken voor elkaar te krijgen is het nodig te begrijpen hoe het gebied in elkaar zit. Begrijpen gaat voor ingrijpen. Zoals bij principe 2 is beschreven, speelt de identiteit van een gebied een belangrijke rol in de verbinding van verschillende gebiedskwaliteiten. Een grondige gebiedsverkenning vormt een stevige basis om tot heldere en gedeelde gebiedskwaliteiten te komen, die de identiteit van een gebied dragen.

Verbinden van belangen
Een brede verkenning past in een gebiedsontwikkeling waar een diversiteit van belangen en losse initiatieven, veelal privaat, voor de beweging zorgt. Dit is in het licht van de verbinding van ambities en gebruik toe te juichen. Veel initiatiefnemers zijn (potentiële) eindgebruikers en daarmee sterk verbonden met het gebied. De uitdaging is om in de verkenningsfase het smalle initiatief te verbinden met andere belangen (zie principe 1) en tijd te investeren in de verkenning naar mogelijkheden om andere belangen te binden. Gun dus andere belangen de tijd om mee te doen en zo een fusie van belangen te bewerkstelligen.

Verbinden van termijnen
Breed verkennen is verder nodig om de verbinding te leggen tussen initiatieven op korte termijn en de wijze waarop deze de gebiedskwaliteiten op lange termijn kunnen versterken. In het huidige tijdsgewricht is veelal sprake van slow development (zie pagina …). Dat vraagt een goede verkenning van kansrijke ontwikkelingswegen, om korte termijn daden en lange termijn kwaliteitsvisie te verknopen. In veel (traditionele) gebiedsontwikkelingstrajecten gaan de kosten (ver) voor de baat uit. Een ontwikkeling op een meer natuurlijke wijze of in veel kleinere stappen is slechts mogelijk wanneer de voorinvesteringen behapbaar blijven. Denk bijvoorbeeld aan het creatief gebruikmaken van de bestaande voorraad (gebouwen en infrastructuur).

Verbinden van schalen
Gebiedsontwikkeling richt zich op een afgebakend gebied. De keuze van het gebied ligt vast en daarmee is de omgevingscontext gegeven. Het ontwikkelen van een project op een verkeerde plek leidt bijna per definitie tot een niet duurzaam resultaat. Een project functioneert altijd in een regionale context. De plek is onlosmakelijk gekoppeld aan stromen, die voor het functioneren van de locatie en de regio van belang zijn. En daarom is de locatiekeuze van groot belang (zie onderstaand kader).
Een duurzame situering van een kantoor bij een knooppunt van openbaar vervoer zet bijvoorbeeld meer zoden aan de dijk dan een iets strengere energieprestatienorm voor datzelfde kantoorgebouw op een minder goed ontsloten locatie.

Locatiekeuze: van eminent belang
De locatiekeuze is sterk bepalend voor de omvang van de kosten en de baten van de gebiedsontwikkeling, de verdeling van kosten en baten en daarmee voor de positionering van de locatie in de markt. Zo leidt een locatie in de stedelijke uitleg in het algemeen tot hogere kosten voor nieuwe infrastructuur. Het is vooral de overheid die deze kosten draagt. Daarentegen leidt binnenstedelijk ontwikkelen tot hogere kosten voor de ontwikkelaar en daarmee tot een hogere prijs of lagere kwaliteit voor de eindgebruiker. Maar er zijn meer locatiefactoren van invloed op de kosten en baten. Denk aan wonen aan water, wonen in een groene omgeving, bodemkwaliteit, draagkracht van de bodem, mogelijkheden die de bodem biedt voor duurzame energie, de bereikbaarheid per auto, de bereikbaarheid per openbaar vervoer, de identiteit van de locatie en het aanbod van voorzieningen in de omgeving.

Het primaire aspect bij locatiekeuze moet de vraag zijn: wat willen mensen? Andere relevante aspecten zijn vervolgens:

De afweging stedelijke uitleg of bestaand bebouwd gebied beter benutten
De mogelijkheden om gebruik te kunnen maken van reeds beschikbare voorzieningen (bijvoorbeeld een winkelcentrum in de buurt) en infrastructuur (bijvoorbeeld bouwen aan een bestaande spoorlijn met de mogelijkheid een halte te openen)
De effecten op grotere gebiedseenheden zoals ecologische structuren, landschappelijke structuren en de waterhuishouding
De bijdrage aan het regionale vestigingsklimaat (economisch en sociaal)
De mogelijkheden om meer of minder zelfvoorzienend te zijn, bijvoorbeeld op het gebied van energie en waterberging
Aspecten in de omgeving die waardecreatie in het gebied in de weg kunnen zitten

Kansen van vastgoed, nieuw en bestaand
Niet alleen een goede verkenning van de verbinding naar een hoger schaalniveau is van belang. Ook de verbinding tussen gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling speelt mee. In de verkenning vraagt dit aandacht voor:

Mogelijkheden voor hergebruik van bestaande gebouwen en voorzieningen, waarbij de boekwaarde een belangrijke rol speelt;
De beschikbaarheid en ontwikkeling van centrale of juist decentrale voorzieningen, bijvoorbeeld op energiegebied. Wordt er gewerkt met een warmtenet, een grootschalige open warmte/koudeopslag of eerder een kleinschalig gesloten warmte/koudeopslagsysteem;
De situering van gebouwen, met oog op bezonning en geluidswering;
De situering van voorzieningen die op een hoog schaalniveau functioneren (bijvoorbeeld een ROC) en een bijpassend vervoersnetwerk vragen.

Toekomstbestendigheid en beheer
De ontwikkeltijd is voor veel gebieden een schijntje ten opzichte van de gebruikstijd. Wat in een paar jaar ontwikkeld wordt, kan – als het goed gebeurt – decennia of zelfs eeuwen mee gaan. Toekomstbestendigheid is daarom een belangrijke karakteristiek van een duurzaam ontwikkeld gebied. De volgende vragen zijn relevant:

Kan het gebied zich makkelijk (fysiek, financieel, sociaal) aanpassen aan nieuwe ontwikkelingen?
Voelen gebruikers en andere belanghebbenden zich sterk verbonden met het gebied (mentaal eigenaarschap)?
Zijn de kosten van gebruik en beheer acceptabel voor de beoogde gebruikersgroepen?

Stabiliteit en flexibiliteit zijn in dit verband kernbegrippen. Van een duurzame ontwikkeling is sprake als een gebied een stabiele, herkenbare basis heeft (identiteit). Hier bovenop moet voldoende flexibiliteit aanwezig zijn om te kunnen anticiperen en meebewegen met veranderende eisen in het gebruik. Onder meer het bestemmingsplan moet deze flexibiliteit mogelijk maken (Van Rooy, 2011).

Het gesprek over het toekomstig gebruik, de kwaliteitsontwikkeling en de beheeraspecten moet vroeg in het proces van gebiedsontwikkeling een plaats krijgen, door spelers en instanties aan tafel uit te nodigen die ervaring hebben met beheer. Als het om leren van beheerervaringen gaat, is er nog een wereld te winnen. Een positief voorbeeld is de ontwikkeling van het Chassé Park in Breda, waar beheer en de organisatie van het beheer vroeg in het proces een rol hebben gespeeld (zie kader)[3].Ook kan geleerd worden van ontwikkelingsprojecten waarin terreinbeherende organisaties zoals Staatsbosbeheer en recreatieschappen een leidende rol spelen. In deze projecten maken beheerkosten integraal onderdeel uit van het planproces. Een plan wordt bijgesteld als de beheerkosten uitkomen boven vastliggende normbedragen voor beheer.

Lastige kwesties

Het koppelen van droom en realiteit gaat niet vanzelf. Partijen moeten het vermogen hebben om vroeg in het proces vooruit te kijken naar volgende fasen. Dat is een belangrijke voorwaarde om drempels te overwinnen. Ditmaal een top-vier van lastige kwesties:

De stapeling van sectorale claims op het gebied van luchtkwaliteit, waterkwaliteit, geluid, stank, bereikbaarheid, (externe) veiligheid, et cetera. Het omzetten van ‘streven naar’ in ‘komen tot’ wordt hierdoor bemoeilijkt. Grote boosdoener is sectorale regelgeving. Deze is gebaseerd op legitieme keuzes, bezien vanuit een sectoraal perspectief. Daar waar al die sectorale regelgeving in een gebied samenkomt, doen zich echter twee grote problemen voor (De Zeeuw e.a., 2009):

Door de veelheid aan regels is nauwelijks te overzien welke eisen in welke vorm en op welk moment gelden. Gevolg: legio procedurefouten. Niet voor niets is proceduremanagement een snel opkomende tak binnen het adviserend bedrijfsleven;
Een optimale gebiedskwaliteit kan onhaalbaar zijn, omdat een specifieke sectorale regel dit in de weg staat. Afwijking is onmogelijk, dan wel alleen haalbaar via een tijdvragende procedure. De Crisis- en Herstelwet biedt een gedeeltelijke oplossing waar het onderzoeksverplichtingen en procedures betreft. Het Kabinet Rutte is voornemens deze permanent te maken.

De ‘Stuurgroep Onorthodoxe Maatregelen’ (2010, p. 13) komt tot de conclusie dat afwijken van normen veelal niet de oplossing is. De sleutel ligt volgens de stuurgroep bij een gedegen kennis van wet- en regelgeving, instrumentarium en proces. Creativiteit, bestuurlijke daadkracht en een samenwerkingsgerichte houding zijn essentieel. Tegelijkertijd kan de vraag worden gesteld of wet- en regelgeving voor verbetering vatbaar is, met name wat betreft de complexiteit en samenhang/integraliteit. Die laatste vraag stellen, is hem in feite al beantwoorden. De stuurgroep doet dit vooralsnog niet. Het kabinet meldt in de Beleidsbrief infrastructuur en Milieu dat de vereenvoudiging van het omgevingsrecht prioriteit heeft en gaat daarmee voortvarend aan de slag (Min. IenM, 2010 en 2011).

De borging van de visie in de uitvoering is niet vanzelfsprekend. Oorzaak: uitvoerende en beherende partijen en instanties zijn onvoldoende betrokken bij de visievorming. Zij voelen zich daardoor geen eigenaar van de visie. De ‘landing’ van een visie is dan lastig. Dit komt mede omdat projectteams in een bepaalde modus zitten en gefixeerd zijn op de eigen doelen. Vaak lopen projectteams voorop als het gaat om duurzame ontwikkeling; de rest van de (gemeentelijke) organisatie is nog niet zover. Een organisatie kan pas echt duurzaam opereren als dit in alle haarvaten is doorgedrongen. Duurzaamheid maakt dan deel uit van de missie van de organisatie en de kernwaarden of principes, die de organisatie hanteert (zie de Checklist Kernwaarden op pagina ….). Ook op projectniveau kunnen kernwaarden of principes als een kompas voor alle betrokkenen een rol spelen. Een voorbeeld is Hoboken in Rotterdam met de zogenoemde Hoboken-principes (zie kader).

De Hoboken-principes: basis voor duurzaam handelen

In 2008 hebben de bewoners, bedrijven en instellingen in Hoboken en de gemeente Rotterdam in een open planproces een gebiedsvisie opgesteld. In een gezamenlijke leidraad ‘Hoboken 2030’ hebben de partners vastgesteld hoe zij samenwerken bij de ontwikkeling van gezamenlijke deelprojecten. De ‘Hobokenprincipes’ vormen het vertrekpunt:

In Hoboken werken we samen aan ruimte voor lichaam en geest;
Hoboken voegt waarde toe aan zijn omgeving;
Hoboken biedt een omgeving die inspireert, verwondert en betovert;
In de gebouwen van Hoboken is het gezond en comfortabel verblijven;
Hoboken heeft karakteristieke groene binnen- en buitenruimten;
Hoboken biedt veiligheid aan zijn mensen;
Hoboken genereert grondstoffen en duurzame energie;
Hoboken geeft water zijn eigen plek;
Hoboken sluit vriendschap met de tijd.

Voor de verdere uitwerking van de principes zie Hoboken principes.

Het beheer is het ondergeschoven kind in gebiedsontwikkeling. Veel processen van gebiedsontwikkeling zijn gefixeerd op het (tijdelijke) eindresultaat: de businesscase als eindresultaat van de ontwerpfase. De grondexploitatie is vooral gebaseerd op ontwikkelingskosten en houdt slechts beperkt rekening met de kosten van exploitatie van het gebied in de jaren na de oplevering. Ontwerp en beheer zijn bovendien organisatorisch gescheiden, waardoor deze werelden elkaar niet als vanzelf ontmoeten. Bovendien kunnen er sterke cultuurverschillen bestaan tussen de ontwerpers en de beheerders; de ‘visionairs’ tegenover de ‘doeners’.

In de planvorming bestaat weinig traditie met organische groei (inclusief krimp). Organisch groeien zorgt er bijvoorbeeld voor dat grootschalige infrastructuur op het gebied van duurzame energie lastig is te realiseren. Bij kleinere plannen zijn de initiële investeringen namelijk (te) hoog. De slimste technische oplossingen (uit oogpunt van duurzaamheid) zijn dan lang niet altijd haalbaar. Organisch groeien doet daarom de vraag naar kleinschalige en decentrale oplossingen toenemen. Betaalbaarheid, acceptatie en beleving door gebruikers gaan in de praktijk boven wat technisch mogelijk is. Kleinschaligheid vraagt verder een goed besef van de volgorde van ingrepen. De ene ingreep is belangrijker dan de andere en levert een grotere kans op een sneeuwbaleffect op. Daarnaast is het belangrijk om juist in het begin de kosten beperkt te houden; dit geldt ook voor de grondkosten. De baten komen meestal pas later; uiteindelijk moet terugverdienen (in geld of in waarde) altijd mogelijk zijn.

Voorbeelden

Voorbeelden van een goede verbinding tussen de palnfasen zijn:

Hulpmiddelen

Er zijn diverse hulpmiddelen die helpen om fasen in het proces te verbinden en ervoor zorgen dat ‘streven’ over kan gaan in ‘maken’ en ‘gebruiken’. We noemen enkele instrumenten die gemakkelijk zijn toe te passen: de MRE-benadering, de MilieuMaximalisatieMethode, Duurzaam ontwerpen en Duurzaamheidslabels[4].

MRE-benadering
De MRE-benadering is een procesaanpak, ontwikkeld door Bouwfonds Ontwikkeling speciaal voor duurzame gebiedsontwikkeling. Doel is de werelden van milieu en duurzaamheid enerzijds en vastgoed- en gebiedsontwikkeling anderzijds vroegtijdig in een iteratief proces met elkaar te verbinden, met het oog op een optimale balans tussen milieukwaliteit (M), ruimtelijke kwaliteit (R) en economische kwaliteit (E). Kwaliteitsambities, haalbaarheid en betaalbaarheid moeten met elkaar in balans zijn. Er moet sprake zijn van een optimale (duurzame) aanwending van gebieden, in plaats van een streven naar maximale milieukwaliteit, maximale ruimtelijke kwaliteit of maximale economische kwaliteit. In de MRE-benadering is kwaliteit daarmee geen absolute maat, maar een relatief begrip. Wat haalbaar en betaalbaar is, is sterk afhankelijk van de marktsituatie, de kenmerken van het gebied (de locatie), het ruimtelijk programma en de ambities van de betrokken partijen. De drie P’s zijn stevig met elkaar verbonden. Een gegeven ruimtelijk programma en de hiervoor beschikbare budgetten bepalen de speelruimte voor de duurzaamheidsambities: niet elke kwaliteit is mogelijk. Als de kwaliteit omhoog moet, gaat dit ten koste van het budget of/en is een ander ruimtelijk programma nodig. De casus ‘Bodemsanering en herontwikkeling bij principe 4 (pagina…) illustreert de denkwijze van de MRE aanpak.

Meer informatie:
Bas van de Griendt, Hoofdstuk A9 Omgaan met milieu en duurzaamheid In: Handboek Projectontwikkeling, een veelzijdig vak in een dynamische omgeving (red. Prof. dr. E. F. Nozeman), 2^e druk 2010).

MilieuMaximalisatieMethode
De MilieuMaximalisatieMethode is een stedenbouwkundige ontwerpmethode, ontwikkeld door Kees Duijvestein van Bureau Boom in Delft. Milieuthema’s worden in een vroeg stadium van de planvorming expliciet en structurerend ingezet. De methode analyseert welke specifieke mogelijkheden voor het milieu in een gebied aanwezig zijn en verheldert de ecologische structuren.
De MilieuMaximalisatieMethode kent vier fasen. De eerste fase inventariseert verschillende locatieaspecten en het programma van eisen. De tweede fase, de maximalisatiefase, kijkt hoe elk milieuthema maximaal tot zijn recht kan komen. De optimalisatiefase integreert de afzonderlijke thema’s, om tot een optimale situatie te komen. De Integratiefase combineert de verschillende milieuthema's met vigerend beleid tot één onderlegger voor de stedenbouwkundige structuur.
De MilieuMaximalisatieMethode is inzetbaar bij zowel nieuwbouw als herstructurering en is toepasbaar voor zowel voor woningbouwprojecten als bedrijventerreinen.

Meer informatie:
- Website BOOM
- GGD- Rotterdam- Rijnmond (2008), Gezondeplannen, overzicht van instrumenten voor het bevorderen van gezondheids- en milieuprestaties in ruimtelijke plannen, blz 28-29.

Duurzaam Ontwerpen
‘Duurzaam Ontwerpen’ wordt gebruikt om duurzaamheid en klimaatbestendigheid te verankeren in ontwerpen. Het instrument combineert twee bestaande methodieken: de DuurzaamheidsPrestatie van een Locatie (DPl, zie figuur )en Maptable.

Figuur Thema’s en duurzaamheidsaspecten uit DPL (Bron IVAM-UvA)

DPL is een rekenmethode ontwikkeld door IVAM-UvA en TNO, waarmee de duurzaamheid van een wijk kwantitatief is te beoordelen. Maptable is een rekenprogramma met een GIS-ondergrond, dat werkt op een grote digitale tekentafel. Duurzaam Ontwerpen maakt al tekenend de duurzaamheid en klimaatbestendigheid van een ontwerp zichtbaar. Aanpassingen in een ontwerp zijn via de digitale tekentafel direct op hun effecten op duurzaamheidcriteria te beoordelen. Het instrument richt zich op die aspecten van duurzaamheid die ruimtelijk te vertalen zijn. Sociale en economische aspecten van duurzaamheid vallen hier grotendeels buiten. Het instrument werkt beter als het stedenbouwkundig ontwerp al enige vorm heeft.

Meer informatie:
Provincie Utrecht, toolbox Rijnenburg, duurzaam ontwerpen.

Duurzaamheidslabels (van gebouw tot) gebied
De verbinding maken tussen droom en werkelijkheid is een proces. Zonder inhoudelijke agendapunten is er geen proces. Om vroeg in een gebiedsproces duurzaamheid in zijn volle omvang inhoudelijk te agenderen, kunnen benchmarks en labels uit de wereld van duurzaam bouwen worden gebruikt. Deze operationaliseren duurzaamheid op gebiedsniveau aan de hand van thema’s, die op hun beurt weer zijn uitgewerkt in indicatoren. Voorbeelden zijn Duurzaamheidsprestatie op locatie (DPL), GPR-stedenbouw (ontwikkeld door W/E-adviseurs) en het BREAAM-label duurzame gebiedsontwikkeling van Dutch Green Building Council (DGBC). Dit label operationaliseert duurzame gebiedsontwikkeling en wil daarnaast overzicht bieden en inspireren. Voor hoofdonderwerpen en thema's zie Beoordelingskader Keurmerk Duurzame Gebiedsontwikkeling.
Behoud en vergroting van de vrije beslisruimte voor politiek bestuur en de andere spelers in gebiedsontwikkeling om keuzes te maken, is is nodig om tot creatieve oplossingen op maat te komen. De inzet van duurzaamheidslabels moet vooral dat maatwerk ondersteunen. Het moet niet leiden tot normering van de duurzaamheidsfactor in gebiedsontwikkeling.

Meer informatie:
GPR-stedenbouw
Dutch green building council (Breeam)
DPL

Conclusie

Wezenlijk bij gebiedsontwikkeling is de actiegerichtheid. Papier is leuk en geduldig, maar plannen zijn er om uit te voeren en zo de gebruikers in een gebied te laten profiteren van een kwaliteitsimpuls. Het kwaliteitssaldo na de impuls moet hoger zijn dan voor de impuls. Bovendien moet het een kwaliteitsimpuls zijn die lang mee gaat, betekenis blijft houden en kan groeien in de tijd. Dat vraagt een lange termijn-invalshoek.

In het proces betekent dit een permanente aandacht voor haalbaarheid én de duiding van de kwaliteiten in het gebruik. Gaat de kwaliteit er per saldo op vooruit of achteruit?

De denkwijze van de MRE-benadering stimuleert het aanbrengen van een permanente verbinding tussen milieu, ruimte en economie. Dat is nodig om uiteindelijk een balans tussen kwaliteitsambities, haalbaarheid en betaalbaarheid te bereiken.

[1] Zie ook ruimtexmillieu.nl onderdeel planproces. [2] Wezenlijk in de Elverding-aanpak (‘sneller en beter’) is een verkenningsfase, die resulteert in een politiek gedragen voorkeursbeslissing, gevolgd door een vereenvoudigde planuitwerkingsfase die één voorkeursvariant uitwerkt. Participatie van belanghebbenden in de verkenningsfase is een belangrijke voorwaarde voor besluitvorming met draagvlak. Ook zijn mogelijkheden voor bezwaar en beroep aanwezig. Na de verkenningsfase is bezwaar en beroep mogelijk maar afgebakend in tijd en partijen.
[3] Zie voor een beschrijving en analyse van de beheeraspecten ‘Publieke ruimte in privaat perspectief, een verkenning van de randvoorwaarden en mogelijkheden bij privatisering van de openbare ruimte’, thesis van Dirk Jan Remmerswaal, TU-Delft Bouwkunde, juni 2010.
[4] Een uitvoerig overzicht van diverse instrumenten (met een milieuaccent) is te vinden in ‘Gezonde plannen, overzicht van instrumenten voor het bevorderen van gezondheids- en milieuprestaties in ruimtelijke plannen’ (GGD Rotterdam Rijnmond , 2008).

Terug naar boven ▲

Koppel droom en realiteit

Discussie: Koppel droom en realiteit

Wijzig: Koppel droom en realiteit